Investisseur / Acquéreur profitez de notre expertise
Depuis son origine notre société s'est obligée à apporter à sa clientèle un service des plus complets.
Nos services investissement vous proposent :
- Investissement dans l'ancien : large choix de vente d'appartements de tous types et dans les quartiers les plus recherchés de Montpellier libres ou occupés. Notre service gestion locative et maintenance vous apportera une aide efficace tant dans la rénovation que la location de ces biens immobiliers.
- Investissement Immeubles neufs : une sélection qualitative des divers programmes immobiliers disponibles avec nos conseils afin de vous permettre l'optimisation fiscale de vos investissements ainsi qu'un choix adapté à vos projets futurs : loger plus tard vos enfants ou l'occuper pour votre retraite.
Nos prix sont les mêmes prix proposés par le promoteur
Vous ne paierez pas de supplément pour nos conseils et notre aide. Parfois même vous bénéficierez de conditions plus avantageuses suivant certains partenariats que nous aurons négociés au préalable avec les sociétés de promotion.
Notre force est de vous apporter un conseil impartial, un avis d'expert, des prix négociés, un choix important, un accompagnement personnalisé.
La Société Civile Immobilière
- Excellent moyen d'acheter et de gérer à plusieurs un bien immobilier.
- Une fiscalité avantageuse
- Une façon claire de transmettre son patrimoine en évitant les partages délicats
LA SCI excellent instrument patrimonial !
La Société Civile Immobilière suscite un réel engouement : excellent instrument de gestion patrimoniale et fiscale.
Cette société doit être constituée d'un minimum de deux associés dont un gérant, elle peut être propriétaire d'un ou plusieurs biens acquis ou apportés par les associés.
La Société Civile Immobilière ne peut pas avoir pour objet d'acheter pour revendre.
La Société Civile Immobilière est actuellement un excellent moyen de transmettre son patrimoine.
Pour plus de renseignements, vous pouvez vous rapprocher de votre conseil Notaire/Avocat/Comptable/Banque.
Le Démembrement ! Faciliter la transmission !
Le démembrement est lié au fait que les personnes souhaitent transmettre leur patrimoine avec pour objectif de réduire les droits de mutation.Il est composé de 2 parties l'Usufruit et la nue-propriété.
L'Usufruit
Droit de disposer d'un bien (habiter le bien) ou d'en percevoir les fruits/revenus/encaisser les loyers, intérêts, dividendes).
Il est défini par l'article 578 du Code Civil.
Nue-propriété
La nue-propriété se traduit par la possession d'un bien. Le nu propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien, il n'a pas le droit d'utiliser le bien (occupation de lieux) et n'en perçoit pas les fruits (location et perception des loyers). Le nu propriétaire détient « les murs ».
Dans le cas d'un démembrement usufruit /nu propriétaire lors du décès de l'usufruitier la pleine propriété se reconstituera gratuitement et sans action au profit du nu propriétaire.
Loueur en meublé non professionnel - LMNP
Le loueur en meublé non professionnel est un régime fiscal qui répond à plusieurs conditions.
Il n'y a pas de société à créer et le LMNP peut exercer l'activité en nom propre, en complément d'une activité salariée.
La seule démarche administrative pour être enregistré et obtenir un numéro SIRET sous ce statut est l'envoi du formulaire P0i de déclaration de début d'activité.
I. Les conditions à remplir
- Être un particulier, une personne physique
- Être propriétaire d'un bien immobilier en direct
- Le bien immobilier détenu doit être à usage d'habitation
- Le bien immobilier doit être loué avec le statut meublé
- La location du bien ne doit pas constituer l'activité principale de son propriétaire. Le foyer fiscal ne doit pas avoir de revenus issus de la location en meublé supérieurs à 23.000 euros/an ou ces mêmes revenus ne doivent pas être supérieurs au cumul des autres revenus du foyer
- Ces biens ne doivent pas faire partie d'une SCI
- Cette activité peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non soumise sur option à l'impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l'impôt société (SA, SARL de droit commun, etc.).
II. Taxe
Cette activité est exonérée de TVA, sans possibilité d'option, sauf si elle recouvre certaines catégories de location (prestations d'hébergement fournies dans les hôtels et assimilés).
III. Imposition des résultats
Le Micro Bic :
Lorsque les recettes tirées de cette activité sont inférieures à 70.000€, le régime micro-BIC est applicable. Dans ce contexte, l'abattement forfaitaire pour frais est fixé à 50%, avec un minimum de 305€.
Le régime réel :
Le BIC réel est un régime obligatoire en cas de dépassement du plafond des recettes ou lorsque le loueur souhaite opter pour ce régime.
Dans ce cas l'immeuble loué en meublé peut être amorti, ainsi que le mobilier, les travaux et toutes les dépenses liées à l'activité (charges de copropriété, frais d'acquisition, honoraires d'agence, intérêts d'emprunt, etc.).
En location vide, seules certaines de ces dépenses sont déductibles.
Le bénéfice imposable de la location meublé est imposé au barème personnel de l'impôt sur le revenu auquel s'ajoute 17,2% de prélèvements sociaux. En cas de déficit, ou de résultat à zéro sur l'activité, au régime réel, l'imposition sera toujours nulle.
IV. Régime des plus-values
Les plus-values réalisées à l'occasion de la vente des locaux d'habitation meublés sont soumises au régime des plus-values des particuliers.
La plus-value brute est réduite d'abattements par paliers :
- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème,
- Puis 4% au terme de la 22ème année de détention.
Le montant de la plus-value imposable est au taux de 19%.
L'exonération d'impôt sur la plus-value est acquise après 22 ans de détention du bien, et pour être exonéré des prélèvements sociaux il faudra attendre 30 ans.
NOTA : Les amortissements déduits du bénéfice imposable ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la vente du bien.
V. Le report des déficits de l'activité de location meublée non professionnelle
Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non-professionnelles imposables en BIC réalisés au cours de la même année et les 10 années suivantes. Il est donc possible de ne pas payer d'impôt sur les revenus de location meublé pendant une dizaine d'année.
NOTA : Cette restriction ne concerne pas les contribuables soumis au régime micro BIC (ce régime excluant la possibilité de constater des déficits).
VI. Liste des éléments de mobilier obligatoire
Le locataire doit bénéficier de meubles et d'agencements répondant à un usage normal d'habitation.
Le mobilier d'un logement meublé devra comporter au minimum les 11 éléments suivants :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6°C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Etagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
VII. Adhésion au CGA
L'adhésion à un Centre de Gestion Agréé permet :
- La non majoration du bénéfice imposable de 25% (en cas de résultat positif sur l'activité)
- La réduction d'impôt égale à 2/3 des frais de comptabilité et des frais d'adhésion au CGA dans la limite de 915€/an
VIII. LMNP et IFI
Les logements bénéficiant du statut LMNP sont assujettis à l'impôt sur la fortune immobilière
Loueur en meublé professionnel - LMP
Loueur en meublé professionnel
Le loueur en meublé professionnel est exercé à titre professionnel. Trois conditions doivent être réunies.
- Inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel
- Les recettes tirées de cette activité doivent dépasser 23 000 € TTC par an
- Les recettes de cette activité doivent excéder les revenus professionnels du foyer fiscal
Les avantages du statut de loueur en meublé professionnel.
- Etre imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettant d'assortir comptablement le logement et son mobilier
- Imputer des déficits sur le revenu global de l'année, sans limitation de montant
- Récupérer la TVA
- Etre assujetti aux plus-values professionnelles
- Exclure de l'IFI les biens loués, car ils sont considérés comme des biens professionnels
Déficit Foncier
En principe, le déficit foncier ne s'impute pas sur les revenus des dix années suivantes.
Toutefois, le déficit foncier, résultant de dépenses, autres que les intérêts d'emprunt, peut s'imputer sur le revenu global (= revenus fonciers de tous les immeubles) dans la limite annuelle de 10 700€ (limite portée à 15 300 € si l'immeuble bénéficie du régime Périssol).
Si le revenu global du contribuable est inférieur à 10 700 € (ou 15 300€), un déficit global est constitué et cet excédent du déficit foncier est reportable sur le revenu global des six années suivantes, dans les conditions de droit commun.
La fraction du déficit qui excède ces limites (10 700 € ou 15 300 €) ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global.
C'est un dispositif automatique c'est-à-dire qu'il s'applique dès lors d'un déficit foncier et dégagé au cours d'une année.
Lorsqu'un contribuable impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 Décembre de la 3ème année qui suit l'imputation. A défaut, l'imputation sera remise en cause.
Il n'est pas possible de cumuler l'imputation du déficit sur le revenu global et la réduction d'impôt relative aux investissements d'Outre- Mer.
Enfin, les déficits fonciers provenant de certains immeubles peuvent être imputables, sans limitation, sur le revenu global : Monuments historiques, immeubles possédés en nue-propriété et donnés en location par usufruitier ou encore les immeubles situés dans des sites patrimoniaux remarquables.
